Bästa fastighetsaktierna 2021 – Topp 20 i Sverige

Vill du investera i bolag som äger, förvaltar och utvecklar fastigheter är det fastighetsaktier du ska sikta in dig på. I den här guiden finner du värdefull information om att investera i fastighetsbolag samt tips och råd om hur du hittar de bästa fastighetsaktierna. 

Fastighetsaktier är precis som ordet antyder aktier i bolag med någon form av inriktning på fastigheter. Det kan röra sig om utveckling och uppförande av nya fastigheter samt ägande, förvaltning och försäljning av fastigheter.

Såväl bolag med kontorslokaler, kommersiella och offentliga byggnader, industrifastigheter, hotell och bostadshus räknas in i kategorin fastighetsbolag.

Många fastighetsbolag har stabil ekonomi, starka kassaflöden och ger bra utdelningar, varför de således är relativt populära att äga. En del så pass att de blivit så kallade folkaktier. Innan man ger sig in i en investering är det dock, som alltid, viktigt att känna till vad som är utmärkande för just fastighetsaktier, vilka fördelar och nackdelar som finns och vad som överlag är bra att tänka på.

Precis det (och lite till) ger Bästaaktierna.se svar på i den här artikeln. Först ut – en lista på de bästa fastighetsaktierna i Sverige just nu, sett till värdeutveckling de senaste fem åren.

Bästa fastighetsaktierna just nu

Nedan listats de 20 svenska fastighetsbolag som har haft bäst utveckling över de senaste fem åren. Observera att listan endast är tänkt att ge en överblick över marknadsläget, inte som tips eller råd om investeringar då aktier alltid bör väljas utifrån egen analys.

Tips! Vill du läsa om aktierna på listan klickar du bara på länkarna – de tar dig direkt till Avanzas analyssidor för respektive aktie.

Aktie Utv i % 5 år
Sagax B 441,07
Sagax A 434,75
Fastator 263,9
ALM Equity 217,46
NP3 Fastigheter 215,59
Catena 215,57
Amasten Fastighets 191,61
Stendörren Fastigheter B 191,5
Platzer Fastigheter Holding B 177,89
Byggmästare A J Ahlström H 165,33
HEBA B 106,25
Fast. Balder B 104,83
Fastpartner A 97,02
Acrinova 96,49
Wihlborgs Fastigheter 93,01
Bonäsudden Holding 89,32
Wallenstam B 80,79
Fabege 75,87
Castellum 55
Klövern A 53,17

Historisk avkastning är ingen garanti för framtida avkastning. Aktier kan både öka och minska i värde, varför köp av aktier alltid innebär en risk. Det är inte säkert att du får tillbaka hela det investerade kapitalet. 

Vad är fastighetsaktier?

Fastighetsaktier är alltså aktier i bolag verksamma inom fastighetsbranschen. När du köper fastighetsaktier blir du således delägare i ett fastighetsbolag.

Olika fastighetsbolag kan ha olika inriktningar  – en del fokuserar på offentliga och kommersiella byggnader såsom skolor, sjukhus, hotell och gallerior. Andra är inriktade på företagslokaler eller industrifastigheter, och vissa bygger och förvaltar bostadshus.

Den gemensamma nämnaren är dock att den huvudsakliga verksamheten och de huvudsakliga intäkterna kommer från utveckling, ägande, förvaltning och försäljning av fastigheter.

Fastighetsbolag med butikslokaler
En del fastighetsbolag äger och förvaltar gallerior och butikslokaler

Mest ägda fastighetsaktierna i Sverige – Topp 5

I Sverige finns gott om bra fastighetsbolag listade på såväl Stockholmsbörsens Large Cap-lista, som Mid Cap, Small Cap och den lite mindre First North.

De fem bolag som i dagsläget är mest populära och har flest ägare enligt statistik hos Avanza är följande:

Castellum

Fastighetsbolaget Castellum ligger överlägset i topp sett till antal aktieägare hos nätmäklaren Avanza. Aktien är också en av de tjugo som presterat bäst de senaste fem åren.

Castellum är noterat på Stockholmsbörsens Large Cap-lista. Bolaget är framförallt inriktat på kommersiella fastigheter i bland annat Stockholm, Göteborg och Mälardalen.

Här kan du läsa mer om Castellum och se aktiens utveckling. 

Samhällsbyggnadsbo. i Norden B

Samhällsbyggnadsbo. i Norden kan handlas som både A-, B- och C-aktie samt som preferensaktie. Mest populär är dock B-aktien.

Bolaget äger och förvaltar framförallt bostadsfastigheter och samhällsnyttiga fastigheter, av vilka de allra flesta finns i Norden.

Samhällsbyggnadsbolaget i Norden är börsnoterat på Stockholmsbörsens Large Cap-lista.

Här kan du läsa mer om Samhällsbyggnadsbo. i Norden B och se aktiens utveckling. 

Cibus Nordic Real Estate

Cibus Nordic Real Estate grundades 2017, har sitt huvudkontor i Stockholm men sin främsta marknad i Finland – även om man snabbt växer i resten av Norden också.

Cibus är ett investmentbolag som är förvärvar, äger och förvaltar fastigheter inom livsmedelssektorn. Framförallt rör det sig om fastigheter som används av större livsmedelskedjor.

Aktien är listad på First North Stockholm.

Här kan du läsa mer om Cibus Nordic Real Estate och se aktiens utveckling. 

Hufvudstaden A

Hufvudstaden grundades redan 1915 och är därmed ett av Sveriges äldsta fastighetsbolag, liksom ett av de största. Bolaget äger och hyr ut fastigheter i såväl Sverige som resten av Norden, framförallt rör det sig om kontors-, butiks- och företagslokaler.

Hufvudstaden handlas på Stockholmsbörsens Large Cap-lista.

Här kan du läsa mer om Hufvudstaden A och se aktiens utveckling.

Klövern B

Klövern är liksom de flesta andra mest populära fastighetsaktierna listad på NASDAQ Stockholms Large Cap-lista. Bolaget har emitterat både A- och B-aktier, men B-aktien är något mer populär än A-aktien.

Klövern äger, förvaltar och hyr ut ett stort antal kommersiella fastigheter samt samhällsfastigheter runtom i Norden. Störst är verksamheten i södra och mellersta Sverige.

Här kan du läsa mer om Klövern B och se aktiens utveckling. 

Hur fungerar fastighetsaktier och varför investera i dem?

Stabil ekonomi och ett starkt kassaflöde är utmärkande för många företag inom fastighetssektorn. Detta beror framförallt på att företagen hela tiden har regelbundna, löpande intäkter i form av hyror från de hyresgäster de förmedlar sina lokaler till.

Förutom att dessa hyror innebär att det varje månad finns ett bra inflöde av nya pengar till fastighetsbolagens konton, är de också intäkter som är relativt okänsliga för inflation. Historiskt sett har såväl priserna på fastigheter som hyror följt inflationen mycket väl, vilket gör den här typen av aktier extra attraktiva.

Vidare tecknas också de flesta hyreskontrakt på åtminstone ett år, men oftast ännu längre än så. Långa kontrakt innebär mindre oro för framtida intäkter.

Substansrabatt, hävstångseffekt och i vissa fall låg konjunkturskänslighet är ytterligare faktorer som är typiska för fastighetsaktier.

Substansrabatt innebär att aktien handlas till ett lägre pris än vad det underliggande substansvärdet per aktie egentligen är – det vill säga värdet på tillgångarna i bolaget. För dig som investerare innebär detta att du får mer värde än vad du betalar för, vilket givetvis är bra. Alla fastighetsbolag handlas inte till substansrabatt, men det är vanligt.

Hävstångseffekten uppstår då fastighetsbolag i regel har möjlighet att belåna stora delar av de investeringar de gör. Givet de senaste årens mycket låga ränteläge har också dessa lån varit billiga. Belåning av innehav medför en hävstångseffekt på hela investeringen, vilken i sin tur får en positiv effekt på aktiens pris.

Slutligen kan en del fastighetsaktier vara bra att köpa om man vill ha investeringar som inte är särskilt känsliga för förändringar i konjunkturen. Detta gäller framförallt bolag inriktade på bostäder. Behovet av bostäder minskar inte bara för att ekonomin går sämre och marknaden går in i en lågkonjunktur. Fastighetsaktier i bostadsbolag är således relativt ocykliska aktier.

Här är det viktigt att inte blanda in fastighetsbolag med inriktning på kommersiella fastigheter som butiker, hotell, verkstäder, industrier och företag. Dessa påverkas i allra högsta grad av konjunktursförändringar då efterfrågan på den typen av lokaler ofta blir lidande när ekonomin går sämre. 

Lästips: Bästa verkstadsaktierna 2021 – Populära svenska storbolag

Summa summarum finns det alltså ett antal anledningar till varför fastighetsaktier kan vara goda investeringar:

  • Ofta stabila bolag med god ekonomi – en tryggare investering
  • Följer med inflationen
  • Handlas ofta till substansrabatt
  • Belåning av fastigheter till låg ränta ger en hävstångseffekt på investeringen som påverkar aktiepriset positivt
  • Vissa fastighetsaktier är kontracykliska och påverkas inte nämnvärt av konjunkturen
Fastighetsaktier företag
Fastighetsbolag utvecklar, äger och förvaltar fastigheter

Utdelning i fastighetsaktier

Flera av de fastighetsaktier som finns på Stockholmsbörsen är fina utdelningsaktier – i synnerhet många av de äldre bolagen som har funnits länge och som hunnit bygga upp en stabil bas med god ekonomi. Castellum och Sagax är exempel på fastighetsaktier med bra utdelning.

Aktier med utdelning ger dig en direktavkastning på ditt innehav medan du fortfarande är ägare. Du behöver alltså inte sälja av några aktier för att göra en förtjänst, utan får möjlighet att ta del av företagets vinster här och nu. Utdelningarna ger dig ett bra inflöde av kapital i portföljen, som med fördel kan användas till återinvesteringar för att på sikt få en lönsam ränta på ränta-effekt.

Är du ute efter fastighetsaktier med bra utdelning finns ett antal olika faktorer du bör titta på:

Utdelningshistorik: Visar hur utdelningarna har sett ut bakåt i tiden. En bra utdelningshistorisk bör visa på så få slopade och sänkta utdelningar som möjligt (helst inga förstås).

Utdelningstillväxt: Allra bäst är de bolag som lyckas höja sin utdelning ofta. En god utdelningstillväxt hänger ihop med en bra tillväxt överlag, eftersom möjligheten att höja utdelningen indikerar att företaget tjänar mer pengar.

Utdelningsandel: Visar hur stor andel utdelningsbeloppet utgör av vinsten per aktie. Utdelningsandelen bör vara rimlig (<60%) eftersom en alltför hög utdelningsandel betyder att företaget inte behåller särskilt mycket av vinsten för att återinvestera. Och utan återinvesteringar blir det svårt att skapa mer tillväxt.

Direktavkastning: Direktavkastningen anges i procent och visar hur stor andel utdelningen utgör av aktiens totala pris. En del fastighetsaktier har väldigt hög direktavkastning, vilket kan vara attraktivt om du vill ha höga utdelningar här och nu. Hög direktavkastning betyder dock även ofta låg tillväxt och därmed en lägre totalavkastning över tid. Huruvida hög direktavkastning/lägre tillväxt eller lägre direktavkastning/högre tillväxt passar bäst beror på hur din egen strategi ser ut.

Förutom stamaktier med utdelning är det också vanligt att fastighetsbolag emitterar så kallade preferensaktier. Preferensaktier är en särskild aktietyp som köps med förtursrätt till utdelning – vilken vanligen är bestämd på förhand.

Direktavkastningen i dessa är ofta hög och utdelning sker vanligtvis en gång per kvartal, men kurspotentialen är betydligt mer begränsad än i stamaktier.

Förutom förtursrätten till utdelning finns även andra villkor som skiljer preffar från stamaktier och som är viktiga att känna till. Var noga med att läsa på om dessa innan du gör en investering.

Vilka nackdelar finns det med fastighetsaktier?

Fastighetsaktier är bra, solida investeringar på många sätt, men precis som med allt annat finns förstås även ett par nackdelar. De främsta är:

Digitaliseringen kan minska efterfrågan på lokaler: Fastighetsbolag tjänar sina pengar på fysiska lokaler. Den alltmer utbredda digitaliseringen av samhället där fler och fler arbetar på distans och där e-handeln konkurrerar ut mycket av butikshandeln utgör således ett hot mot fastighetsbolag inriktade på den typen av lokaler.

Minskad efterfrågan på kommersiella fastigheter och företagslokaler betyder lägre intäkter åt bolagen inom den sektorn – vilket i sin tur får negativ effekt på aktiepriset.

Känsliga för räntehöjningar: Det faktum att fastighetsbolag ofta belånar stora delar av sina innehav gör att de har gynnats rejält av det låga ränteläget. När räntan däremot väl börjar stiga igen – vilket den kommer att göra – blir lånen dyrare och kostnaderna ökar för företagen.

Substansrabatten: Substansrabatten innebär som tidigare nämndes att du får mer värde än vad du betalar för när du köper en aktie. Detta är förstås positivt, men det kan också inge en falsk trygghet.

Handlar du aktier med substansrabatt – i det här fallet fastighetsaktier – finns det en teoretisk möjlighet att du kan få tillbaka det du har investerat om bolaget plötsligt skulle gå i konkurs. Det här är ytterligare en fördel med rabatten.

Dock är det väldigt sällan ett större fastighetsbolag faktiskt går i konkurs och aktierna likvideras. Det som snarare händer om ett fastighetsbolag går dåligt är att kursen sjunker rejält. Löser du in dina aktier då riskerar du att göra en stor förlust.

Fastighetsbolag bostäder
Många fastighetsbolag är inriktade på bostäder

Så väljer du rätt fastighetsaktier

Eftersom dimensionerna är flera inom kategorin fastighetsaktier kan olika bolag passa olika bra för olika investerare. Innan du gör ett köp är det således viktigt att fundera över vilken typ av exponering du vill ha – vilken marknad du främst tror på och vilken inriktning.

Tänk exempelvis igenom följande:

Geografisk exponering: En del fastighetsbolag har verksamhet i hela Norden, andra i de svenska storstäderna och en del i exempelvis norra eller södra delen av landet. Köp fastighetsaktier i bolag som är verksamma i den region du är intresserad av – om du är intresserad av någon specifik region.

Inriktning: Vill du köpa aktier i bolag som äger, bygger och förvaltar bostäder? Eller tror du mer på kommersiella fastigheter och samhällsbyggnader? Olika fastighetsbolag har olika inriktningar, varför det är viktigt att kolla på det innan du väljer aktie. Titta också på vad fastigheterna används till. Är det butiker, hotell, industrier, samhällsfastigheter, bostäder, kontor eller något annat?

Hyresgästerna: För bolag med kommersiella fastigheter är det intressant att undersöka vilka de olika hyresgästerna är. Livsmedelsbutiker, apotek och Systembolaget är i regel mer stabila hyresgäster än butiker inom detaljhandeln.

Läge och utformning: Är fastigheterna populära att bo eller hyra butikslokal i? Ligger de flesta centralt på attraktiva adresser eller kan läget försvåra uthyrning? Detta kan givetvis vara svårt att veta om man vill investera i ett bolag som har fastigheter på andra platser än där man själv bor, men mycket information finns också att hitta på nätet.

Diversifiering eller specialisering: Fastighetsbolag kan vara diversifierade eller specialiserade sett till såväl inriktning som geografisk spridning. Ett specialiserat bolag har en snäv inriktning och en liten geografisk spridning som ger dem bra kännedom lokalt och i regionen. Ett mer diversifierat bolag har fastighetsbestånd inom olika inriktningar och med större geografisk spridning, vilket kan var gynnsamt för tillväxten. Bägge alternativen har för- och nackdelar, varför vilket man föredrar mycket är en fråga om tycke och smak.

Sammantaget är det viktigt att du gör din research innan du gör en investering. Analysera såväl kurshistorik och ekonomi, men även faktorer likt de ovan för att lättare kunna hitta de bästa fastighetsaktierna för dig och ditt sparande och för att lättare kunna fatta kloka beslut.

Sammanfattning

Fastighetsaktier är aktier som ger dig exponering mot fastighetsmarknaden. Bolag inom fastighetsbranschen kan ha olika inriktning såväl geografiskt som verksamhetsmässigt, och verksamheterna går i stort ut på att bygga, äga, förvalta och hyra ut lokaler och fastigheter av olika slag.

Regelbundna hyresintäkter gör att många fastighetsbolag har god ekonomi och således är relativt stabila investeringar. Många fastighetsaktier ger också bra utdelningar. Det finns dock en del risker som också är viktiga att ta med i beräkningen – däribland känsligheten för ränteförändringar.

Fastighetsaktier tillför diversifiering till din portfölj och har på sikt potential att ge god avkastning. Som komplement till andra aktier med andra inriktningar kan de tillföra mycket värde till din portfölj.

Tips för dig som vill läsa ännu mer om fastighetsaktier: Läs Fastighetsaktier hos Samuelssons Rapport.